Takuuvuokran tarkoitus: Milloin takuuvuokran saa pidättää, milloin ei?

Suuri osa Espanjassa talvensa viettävistä suomalaisista asuu vuokra-asunnossa. Pakollisen vuokratakuun – fianza del alquiler – takaisin saaminen on usein kiven alla. Miten ongelmilta voi välttyä?

Espanjan voimassa olevan vuokralain (Ley de Arrendamientos Urbanos) vuonna 2013 saaman tarkistuksen (Redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas) artikla 36 sanoo vuokratakuusta seuraavaa:
1. Vuokrasopimusta solmittaessa vuokratakuun vaatiminen on pakollista. Vuokratakuu maksetaan
käteisellä ja sen suuruus on vakituista kotia vuokrattaessa kuukauden vuokra ja lyhytaikaisissa vuokrasuhteissa kahden kuukauden vuokra.
2. Kolmen ensimmäisen vuoden aikana takuuvuokraa ei tarkisteta, mutta joka kerta, kun vuokrasopimus uusitaan, vuokranantaja voi vaatia vuokratakuun nostamista, tai vuokralainen sen alentamista niin, että vuokratakuun suuruus on yhtä paljon kuin kuukauden tai kahden kuukauden vuokra vuokrasopimuksen uusimishetkellä.
3. Kun vuokrasopimus jatkuu yli kolme vuotta, suuruus sovitaan osapuolten kesken. Mikäli asiasta ei erikseen ole sovittu, mahdollinen vuokran tarkistus vaikuttaa samalla tavoin takuuvuokran suuruuteen.
4. Mikäli vuokratakuuta ei ole palautettu vuokralaiselle kuukausi sopimuksen loppumisen jälkeen, takuusumma alkaa kasvaa lain määrittelemää korkoa.
5. Osapuolet voivat sopia vuokralaisen antavan millaisen tahansa takuun vuokratakuusumman lisäksi.
Vuokratakuusta, sen suuruudesta ja takaisin saamisesta liikkuu paljon väärää tietoa, uskomuksia ja urbaanilegendoja.
Tosiasiassa takuukysymys on hyvin yksinkertainen: vuokrasuhteen alkaessa maksetaan vuokratakuu, jonka suuruus riippuu vuokrasopimuksen pituudesta. Kun vuokrakohde palautetaan vuokranantajalle vuokrasopimuksessa sovitun ajan päätyttyä samassa kunnossa, jossa se oli vuokrasuhteen alkaessa, ja sovitut velvoitteet, kuten kulutuslaskut on hoidettu, vuokralaisen kuuluu saada vuokratakuu täysimääräisenä takaisin.

Valokuvista pieni apu konfliktitilanteessa

Lain kirjaimen mukaan vuokranantajan on talletettava vuokratakuu asialle varatulle, aluehallituksen ylläpitämälle tilille. Käytännössä näin kuitenkin toimii harva vuokranantaja.
Asuntoon saapuessaan vuokralainen voi ajatella, että kuvaamalla asunnon sekä sen irtaimiston tämä on suojattu mahdollisilta myöhemmiltä konflikteilta. Asianajaja José María González kuitenkin muistuttaa, että valokuvat sopivat todistusaineistoksi ainoastaan siinä tapauksessa, että ne liitetään vuokrasopimukseen molempien osapuolien hyväksyminä ja allekirjoittamina.
Itse otetuilla kännykkäkuvilla ei siis ole laillista tai todistusvoimaa.
– Valokuvien käyttäminen inventaariona on hieman kaksipiippuinen juttu. Mikäli asunto on priimakunnossa, vuokranantaja voi suojella itseään ottamalla tai otattamalla kuvat ja liittämällä ne vuokrasopimukseen. Mikäli asunnon kunnossa taas on huomauttamista, toiminta suojelee vuokralaista, González toteaa.

Pitkissä vuokrasuhteissa takuuvuokra voi nousta

Se, että vuokralaisen tulee lain mukaan maksaa kahden kuukauden takuuvuokra lyhyestä vuokrasopimuksesta, tulee monelle yllätyksenä. Gonzálezin mukaan lain pykälässä on kuitenkin järkeä.
– Kun vuokrasuhde on lyhyt, on lain säätäjän mielestä ilmeisesti jotenkin todennäköisempää, että vuokralainen saattaa häipyä muille maille ja jättää velvollisuutensa hoitamatta. Asunnostakaan ei välttämättä pidetä yhtä hyvää huolta kun tiedetään, että vuokra-aika on lyhyt.
Espanjan lain mukaan pitkässä vuokrasuhteessa henkilö vuokraa itselleen vakituisen kodin. Pitkissä vuokrasuhteissa takuuvuokraa saatetaan tarkistaa sopimuksen uusimisen yhteydessä. Tämä on loogista ottaen huomioon, että noususuhdanne vuokrien hinnoissa saattaa sopimuksen uusintahetkellä nostaa vuokraa. Näin myös takuun summaa on nostettava, muuten se ei ole tarpeeksi kattava.

Vuokrasuhteesta aina kirjallinen sopimus

Espanjassa on valtavasti tapauksia, joissa takuuvuokraa ei lopulta palauteta lainkaan. Toisinaan taas takuuvuokrasta pidätetään ennalta sopimattomia summia, joskus kohtuuttomin perustein.
Nyrkkisääntönä voi pitää, että takuuvuokrasta voidaan tehdä ainoastaan sellaiset pidätykset, jotka voidaan perustella. Tällaisia voivat olla vaikkapa maksamatta jätetty sähkölasku tai ennalta sovittu siivoojan kustannus. Myös asunnolle koituneet vahingot on vuokralaisen korvattava, mikäli ne voidaan katsoa hänestä johtuviksi.
Mikä on paras tapa varmistaa, että jälkeen päin ei synny vaatimuksia, joiden edessä vuokralainen on puolustuskyvytön? Ongelmien välttämiseksi vuokrasopimus on aina tehtävä kirjallisena, vaikka Espanjan sopimuslaki tunnistaakin suullisen sopimuksen.
Suullisen sopimuksen – contrato verbal – heikkoutena on, että sen olemassaolo on vaikea todistaa konfliktitilanteessa. Harvempi tulee ajatelleeksi, että vuokrasuhteen päättymisen koittaessa ideaalitilanne on tehdä sopimus sopimuksen päättymisestä.
– Kun vuokrasuhteen päättyessä vuokranantaja ja vuokralainen löytävät viisi minuuttia tarkistaa yhdessä asunnon kunnon, todeta mahdolliset puuttuvat kululaskut ja tehdä kirjallinen sopimus – contrato de resolución –, ongelmilta vältytään puolin ja toisin, toteaa González.
– Mikäli kululaskuja on vielä tulematta vuokrasopimuksen päättyessä, niistä voidaan tehdä arvio aiemman kulutuksen perusteella ja sitten palauttaa takuusumman erotus.
Toinen mahdollisuus on esimerkiksi palauttaa osa takuuvuokrasta. Loppusumman erotus palautetaan sitten, kun sähkö- ja vesilaskut ovat saapuneet.
Asunto on luovutettava siivottuna. Mikäli vuokranantaja ei ole tyytyväinen asunnon siistiyteen ja katsoo joutuvansa palkkaamaan siivoojan, kulu on dokumentoitava vuokralaiselle, jos se aiotaan vähentää takuuvuokrasta.
– Kaikki takuuvuokrasta vähennettävät kulut on paitsi yksilöitävä, myös todennettava, González muistuttaa.
Viimeisen vuokrakuukauden maksamatta jättäminen ei ole lain mukaista, vaikka usein näin kuuluu neuvottavan.
– Vuokratakuu ei ole viimeinen vuokrakuukausi vaan takuu siitä, että sopimusta noudatetaan, González muistuttaa.

Juttu on julkaistu huhtikuun 2018 Olé-lehdessä.