KIINTEISTÖKAUPAN KULUT JA VELVOITTEET: Mitä kuluja asuntokaupasta Espanjassa tulee ostajalle?

Asunnon ostajan on varauduttava lukuisiin lisäkuluihin myyntihinnan lisäksi.

Asuntokaupoissa Espanjassa on varauduttava siihen, että verot ja veroluonteiset kulut muodostavat helposti noin kymmenen prosentin lisän asunnon hinnan päälle.

Varainsiirtovero kaatuu ostajalle

Varainsiirtoveron eli impuesto de transmisiones patrimoniales – ITP – suuruus riippuu täysin itsehallintoalueesta, jolla kaupan kohteena oleva kiinteistö sijaitsee. Esimerkiksi Valencian itsehallintoalueella yleinen varainsiirtovero on kymmenen prosenttia kiinteistön ostohinnasta.

Andalusian aluehallitus puolestaan on linjannut varainsiirtoveron yleisestä kahdeksasta prosentista seitsemään. Mikäli asunnon ostohinta jää alle 150 000 euron, varainsiirtovero on kuusi prosenttia.

Uudiskohteesta maksetaan arvonlisäveroa

Mikäli ostokohde on uusi, siitä maksetaan Espanjan mantereella ja Baleaareilla varainsiirtoveron sijasta 10 prosentin arvonlisävero eli Impuesto de Valor Añadido – IVA.

Toinen huomattava kuluerä, jonka nasunnon ostaja joutuu kantamaan, on mnotaariasiakirjoja verottava leimavero eli Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Sen suuruus riippuu ostohinnasta.

Vuonna 2019 voimaan tulleen uuden asuntolainansäädännön myötä asuntolainaa asunnon hankintaa varten käytettäessä leimavero lankeaa tätä nykyä pankin maksettavaksi.

Lainan myöntävä pankki joutuukin nyt vastaamaan kaikista lainan antoon liittyvistä notaari-, rekisteröinti- ja verokuluista.

Notaarin palkkio myös ostajan maksettavaksi

Olipa kaupan kohteena oleva asunto uusi tai käytetty, ostohinnan päälle on laskettava notaarikulut. Notaarin palkkiot ovat lakisääteiset ja samat koko maassa. Notaarit ovat koulutukseltaan juristeja, ja he ovat lisäksi käyneet läpi valtiolliset tentit sekä koulutuksen voidakseen toimia kaupanvahvistajina.

Notaarin käyttäminen asuntokaupassa on toki vapaaehtoista silloin, kun asuntokauppaan käytetyt varat eivät ole peräisin pankista anottavasta lainasta. Mikäli ostamiseen käytetään pankkilainaa, notaarin käyttämiseltä ei voi välttyä. On myös huomattava, että vaikka asuntokaupan tekeminen yksityisten kesken on toki mahdollista, tähän liittyy monta riskiä ja mutkaa. Niistä vähäpätöisin ei liene mahdollisuus siihen, että kiinteistö kaupataan uudelleen ja uudelleen, sillä omistajanvaihdosta ei merkitä kiinteistörekisteriin, mikäli kauppakirja eli escritura ei ole notaarin vahvistama.

Asianajajan rooli asuntokaupassa

Kukaan ei ole oikeampi henkilö huomaamaan kiinteistökauppaan liittyviä sudenkuoppia kuin kiinteistöalaan erikoistunut asianajaja, sillä tämä tietää mitä etsiä. Erityisesti omakotitalo- ja tonttikaupoissa on paljon tarkistettavaa. Kyseessä saattaa olla kohde, josta osa on rakennettu laittomasti, omistussuhteissa saattaa olla epäselvyyttä tai tontin rajat kadoksissa. Tehtäviensä tasalla oleva asianajaja pyytää myyjältä etukäteen koko joukon asiakirjoja, joiden tärkeyttä maallikko ei välttämättä tiedä, eikä hänen kuulukaan. Se on asiantuntijan tehtävä.

Asianajajan palkkio kannattaa aina sopia etukäteen. Jotkut asianajajat laskuttavat ostajan avustamisesta asuntokaupassa könttäsumman, joka saattaa olla 1 000–2 000 euroa, tai sitten 1–1,5 prosenttia kauppasummasta, mutta toki tiettyyn kohtuuteen asti.

Kaupan vaikeus ei välttämättä ole balanssissa sen kanssa, montako nollaa myyntihinnassa on. Normaali käytäntö on, että asianajaja lähettää asiakkaalle hinta-arvion palkkiostaan sekä yksilöidyn listan siitä, mitä siihen sisältyy.

Kiinteistörekisteri ei ole pakollinen mutta se on välttämätön

Omistussuhteen muuttuminen merkitään kiinteistörekisteriin. Tämä tuo omat kulunsa uuden veronmaksun ja rekisteröintimaksun muodossa, eikä se edes ole pakollista, mutta silti se on tehtävä.

Omistajuuden muuttamisen merkintä kiinteistörekisteriin on miltei välttämättömyys, mikäli joskus mielit myydä asunnon. Niin ikään mahdollisia perillisiä ajatellen se on välttämätöntä. Oikeudellisesti rekisteröinti suojaa uutta omistajaa kolmansien osapuolten vaatimuksilta.

Rekisteröintiä varten tarvitaan kuitti rekisteröintiveron maksamisesta (liquidación de impuestos) sekä rekisteröintimaksu. Kiinteistörekisteri eli registro de la propiedad toimii Espanjan oikeusministeriön alaisuudessa ja on julkinen rekisteri. Kuka tahansa voi pyytää sieltä tiedon kiinteistön mahdollisista rasitteista tai omistussuhteista, kunhan hänellä on siitä ensin määrätyt perustiedot.

Ennakoi yllätykset

Valveutunut ostaja käyttää asuntokaupassaan ammattilaisia mutta muistaa myös itse olla aktiivinen. On olemassa kuluja, jotka vaikuttavat asuntokauppaan, vaikka niiden velkoja ei katsottaisi suoraan kiinteistöä rasittaviksi. Mikäli asianajajasi ei kauppatilannetta varten ole pyytänyt myyjältä todistusta sähkö- ja vesiyhtiöltä siitä, että kaikki

laskut on asianmukaisesti hoidettu, mainitse asiasta itse. Yksittäinen maksamaton lasku vaikkapa kuukausien tai vuosien takaa voi aiheuttaa uskomattoman paljon harmia.

Niin ikään kiinteistöveron (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI) sekä jätteidenkäsittelyveron, jonka nimi vaihtelee paikkakunnittain, asianmukaisesta maksusta on saatava todistus kaupantekotilaisuuteen, samoin kuin kopio viimeisen vuoden maksukuitista. Ilman IBI-kuittia ei omistajanvaihdoksen rekisteröinti kiinteistörekisteriin onnistu. Kiinteistö- ja jätteidenkäsittelyvero, samoin kuin mahdolliset maksamattomat taloyhteisön maksut, rasittavat suoraan kiinteistöä.