Lähde: Atlas Real Estate

Uusi asuntolaki on tuomassa vuokrasääntelyn suurimmalle osalle espanjalaisista.
Lähes koko Aurinkorannikko saattaa uuden määrittelyn mukaan kuulua niin sanottuun jännitteisten eli ylikuumentuneiden vuokramarkkinoiden alueeseen.
Espanjan valmisteilla oleva laki oikeudesta asuntoon rajoittaa jatkossa vuokrien korotuksia ja irrottaa ne kuluttajahintojen noususta. Ylikuumentuneiden asuntomarkkinoiden alueilla säännöstely ulottuu myös uusien vuokrasopimusten hintatasoon.
Laki on tällä hetkellä käsiteltävänä Espanjan parlamentin ylähuoneessa eli senaatissa, mutta sen odotetaan läpäisevän käsittelyn ennen toukokuun lopun kunnallisvaaleja.

Uusi laki jakaa Espanjan alueisiin kysynnän mukaan

Uudessa laissa Espanja jaetaan alueisiin, joilla vuokra-asuntojen kysyntä ja hintapaineet ovat kovat ja niihin, joilla kysyntä on hiljaisempaa ja hintataso maltillisempi.
Uuden lain perusteella ylikuumentuneiden tai jännitteisten asuntomarkkinoiden alueilla (zonas tensionadas) voidaan säädellä myös uusia vuokrasopimuksia. Uusissa vuokrasopimuksissa vuokranantajan on viitattava aikaisemman sopimuksen hintatasoon. Vuokraa saa korottaa reilummin vain merkittävien asuntoon tehtyjen remonttien jälkeen.
Mikäli asunto ei ole ollut vuokrattuna viiden aikaisemman vuoden aikana tai kyse on uudesta asunnosta, vuokrahinnan tulee noudattaa virallista viitearvoa. Tämä viitearvo ja sen laskutapa julkaistaan vasta myöhemmin.
Niin sanotuilla ylikuumentuneilla alueilla tarkastellaan kaikkien vuokranantajien tekemiä sopimuksia riippumatta siitä, onko kyse suuresta kiinteistönomistajasta (viisi asuntoa tai enemmän) tai pienestä vuokranantajasta.

Jopa 61 prosenttia asuu ylikuumentuneilla alueilla

Nykykriteereillä ylikuumentuneiden asuntomarkkinoiden alueita Espanjassa ovat erityisesti Madrid, Barcelona, Baleaarien saaret ja lähes koko Málagan maakunta ja käytännössä koko Aurinkorannikko.
Arviot siitä, missä asuntomarkkinat ovat ylikuumentuneita, on tällä hetkellä monenlaisia. Antena3-televisiokanavan mukaan alue kattaa jopa 61 prosenttia espanjalaisista kotitalouksista. Baleaarien saarilla ja Málagan maakunnassa alueet kattavat jopa yli 94 prosenttia. Antena3:n lähteenä oli Atlas Real Estaten laatima tutkimus.
Asuntomarkkina katsotaan uudessa laissa ylikuumentuneeksi, kun vuokra tai asuntolaina asumiseen liittyvine kuluineen ylittää 30 prosenttia kotitalouden käytettävistä olevista keskituloista tietyllä alueella. Sama kriteeri voi täyttyä, jos alueen yleinen vuokrataso on noussut kolme prosenttia yli kuluttajahintojen edellisten viiden vuoden aikana.
Zona tensionada on alueellisesti pienimmillään väestönlaskennassa käytettävä perusalue eli distrito censal. Jos alueita on useita rinnakkain, ne voidaan yhdistää suuremmaksi kokonaisuudeksi. Suurimmillaan kokonainen itsehallintoalue voidaan julistaa tällaiseksi alueeksi.
Kerran ylikuumentuneeksi julkistettu alue on voimassa kolme vuotta, jonka jälkeen sitä voidaan jatkaa.

Muutokset laajensivat sovellettavaa aluetta

Lakia laadittaessa arviona oli, että se koskee vain viidesosaa espanjalaisista kotitalouksista, mutta käsittelyvaiheessa tehdyt muutokset ovat laajentaneet sen kattavuutta.
Muutokset koskevat esimerkiksi sitä, että vuokratason kuluttajahintaindeksin ylittävän nousun vaatimus on uuden lakitekstin mukaan laskettu viidestä kolmeen prosenttiin ja kahden edellytyksen täyttymisen sijaan nyt riittää jompikumpi.
Espanjassa toimivalta asumiseen ja asuntomarkkinoihin liittyvissä asioissa on siirretty itsehallintoalueille, joten lopullisia päätöksiä alueista on luvassa vasta myöhemmin.
Esimerkiksi oppositiossa olevan kansanpuolueen hallitsemista alueista Madridin ja Andalusian aluejohtajat ovat jo julkisesti suhtautuneet uuteen lainsäädäntöön nihkeästi.
Periaatteessa kaikkia alueita kuitenkin koskevat lainsäädännön kautta tulevat yhtenäiset kriteerit.
Tänä vuonna pitkäaikaisten vuokrasopimusten vuokrankorotukset on asetuksella rajattu kahteen prosenttiin varotoimena Ukrainan sodan aiheuttamalle hintojen yleiselle nousulle.
Ensi vuonna uusi laki rajoittaa samat korotukset 3 prosenttiin. Vuodelle 2025 hallituksen tarkoituksena on luoda kokonaan uusi, kuluttajahinnoista erillinen indeksi, johon vuokrankorotukset jatkossa perustuvat.

Alla linkki interaktiiviseen karttaan alueista:
https://www.antena3.com/noticias/economia/mapa-zonas-tensionadas-espana_202304246446c25f22859d00016e0e1c.html